市地重劃中的小地主管理:期望管理與透明資訊

對小地主要先想好小地主的退場機制

「期望管理」的重要性期望管理非常重要

身為市地重劃的開發商

再爭取不同種類的地主時

須考量不同地主的不同需求

例如大地主在乎的分回土地的成數

小地主就應該先幫對方想好萬一分配不到最小單元的共同選配問題或增配額度的設計

如果最終分配到結果原比最初的結果好

不管是大小地主應該都不會有很大反彈

如果針對一些可預期大釘子戶

也可以應用融資或購買的方式於市地重劃前予以解決或充分溝通!可是目前看到的很多個案

都是沒有針對不同的對象

設計真正符合結果的想法

例如小地主是否可以符合最小選配單元是很早就可以知道的事

卻沒有事先安排共同選配或共同融資開發的配合對象

也沒有以符合對方想法的合理價格

可以想見的是掃地出門的結果必然會引起抗爭

如果這個部分可以引用類似都市更新違建戶的現金補償

異地安置或現地安置

設計多個合理的選項讓這些小地主有可以選擇的選項

我想事前有更多時間構想

就不會事後只能接受卻沒有時間預作準備的遺憾!加上市地重劃除了可以原位選配外

也有其他建地選配

甚至有公設用地的選配

如果在加上不動產證券化的設計與利用

我想一個永續可分配的基礎與良好的善後安置

應該可以使市地重劃的阻力變低!也就是說小地主應該也有可趨吉避凶的選項

如果開發商表現出誠意來

應該小地主在不理性之餘

還是會理解開發商的善意

就好像我去新竹拆違建戶的房子

最後違建戶還跟我說對不起!我只能說給弱者時間是很重要的

設計一段弱者可以接受的時間與感受

俗話說事緩則圓!理直氣柔!除此之外

知識才是最後決勝負的關鍵:案例1:這就像有一個總公司開會

大家在研議下列議題;1.這塊地要公辦市地重劃或自辦市地重劃.2.分回的土地與抵費的土地如何開發與處分保留順序.3.另一塊地是採自辦變更或通盤檢討對公司的損失.4.走哪一個程序

環境評估或下水道汙染法在時程上的利益.5.走市地重劃或許可開發間的異同.6.到底要不要放棄高額補償金與配地比例間的異同.我想這人真是高手中的高手!案例2:這種感覺就像是有一次開會時

與會人員都還搞不清楚合建分屋與合建分售(或合建分成)有何不同時

竟然有一個高手

把所有的稅負用EXCEL算出來

並且把哪時候該互開發票與金額都說出來

並進一步做敏感性分析

我的驚訝程度可想而知!(那時我雖是EXCEL高手中的高手

可是不懂財稅解釋函令

也是只能聽的份)案例3:也好像我曾在說明都市更新差異時

雖然都是領都市更新補償金

不願分屋要加扣40%土地增值稅

不能分屋的可以適用土地增值稅免稅的規定

如果是我

明知住戶不知道

我也要設計一個較好好的結果給分不到房子的地主

誰說知識是無價的!誰說人做事時不能存有一點慈悲!