市地重劃小地主的選擇:有時間嗎

小地主的選擇(市地重劃:有時間準備才有選擇!)要考量小地主的機會

須要先確認幾個重點就是:1.小地主是否大於最小選配單元.2.小地主是否是與他人共有土地.3.小地主有沒有機會選擇不同的開發方式的機會.首先就第一點

小地主是否大於最小選配單元

這種算法很簡單如果是市地重劃就用55%反除

也就是假設最小選配單元為33 坪

最小開肩寬度3.64公尺計算

深30公尺計算

小地主重劃前的面積如果不大於50坪

這樣就會有兩個危機

第一個是完全被掃地出門的危機

也就是如果沒有50坪以上的面積

大概只可以領錢走人

這還是合法的地主

若是其他的沒有合法的地上屋主更不用說了.第二個是先找出一筆錢來補差額的危機

我常說同樣要找出100萬

花3年的時間來準備與隔天就要的狀態是天差地別

通常一個人之所以被逼上絕境或被法拍

通常是因為從沒仔細思考個人經濟的窘境

往往是今天出事明天需要錢

加上窮朋友一堆

想不出解決方法

才會出現骨董貨拿到菜市場賣

更貼切的例子是廣告寫的「二手CD高價收購」的最高價值是每片15元

也就是說重劃前面積大於最小選配面積的二分之一(重劃後16.5坪

重劃前的25坪)

就可以補這中間的差額

目的在於賺配回土地的市價與差額計算價之間的差額

這中間的價差可以幾十萬到幾百萬都有可能!不然就得找其他交情較好且不會給各個擊破的小地主來共同配地

但這也需要時間去建立彼此的合作計畫

當然也要找備胎

以免被出賣!接著第二點

小地主與他人共有土地的情況下

要先衡量如果小地主單獨分割的話

是否可以大於最小選配單元

如果小於請參考第一點

如果每個人都大於最小選配單元的話

彼此間就要先建立感情

講好不要有人出來異議

否則地主的損失就是開發商的利益所在

如果開發商可以墊一個20萬的大紅包

有共有人提出異議

那分回來的土地還是所有共有人綁在一起

還有下一個30年來玩家族糾紛!接著講第三點

小地主有沒有辦法選擇到底是採公辦市地重劃或自辦市地重劃或區段徵收

如果是自辦市地重劃

開發商是否願意跟小地主訂定所謂的最小分回比率的保證契約書

這裡面的重點有:1.如果是領錢

按照市價徵收的區段徵收當然比市地重劃好(101年以後).2.如果是領地

原位置分配(市地重劃)當然要比區段徵收好.3.如果看領回土地的大小

55%的市地重劃當然要比40%的區段徵收好.至於公辦市地重劃的標售抵費地的創天價跟小地主一點關係也沒有

一來增加的盈餘一半歸國庫

一半可以來買地區性的公共設施用地

其實很大的主要來源是大地主為了要創造土地新天價所搶標的結果!重點是如果是公辦市地重劃

千萬不要過度反應到變成區段徵收

不然除了小地主以外

大地主們就要靠抽籤比運氣!至於最小選配單元在哪裡看

請看當地的都市計畫有寫得很清楚

如果沒有寫或找不到

就是用當地的畸零地長或寬的最小限制

重點是很多畸零地的長與寬都可能遠大於小地主土地的長與寬(不夠長或不夠寬都是畸零地)

也可以說可能小地主的土地很大一條

但還是畸零地!申請不到建築線當然就更不可能申請到建築執照!