公辦都更

這樣的都更條件合理嗎?

我們家在台北市公館附近都是三四樓蓋的四十年舊公寓最近有建商在談都市更新建商給的條件

鄰居的看法大不相同有人說很好

有人說很差不知道這樣的條件到底合不合理?請熟悉的網友給個建議我們家的使用分區是住三**********************************************************************土地持份面積X法定容積X都更獎勵值X權值係數X分配比例法定容積:225%都更獎勵值:42%(建商保證值...申請不到照算)權值係數:1.65(包含不計容積跟公設29.5%)分配比例:70%(我們可以分的部分)設計雨遮的部分不計入分配面積(說是送我們的..反正也不能用)後來又增加容積移轉跟停車獎勵的部分如果加上都更的獎勵值不超過60%的話我們可以再分面積的30%超過60%的部分全部面積給地主違章部分一坪補貼10萬興建期間每戶依實際使用坪數每坪1000元/月*************************************************************************這樣到底好不好啊?建商說大家再不答應他就不蓋了...
1.基本上開到7/3分的條件

當然已經是很優了

沒有什麼好不好的問題假設建物的成本是一坪15萬

建商的利潤加成本就要22萬以上了如果跟你7/3分

那就是銷售要賣到75萬才有這個價值你可以自己掂掂現在當地的新成屋有沒有這個份量而且給你的光專有面積部份遠比你現在的權狀面積還要多

這樣你還想要怎樣？重點是如果來談的人可以確保這樣的條件之下

當然你就可以同意都更

何樂不為當然如果沒有達到這樣的條件

你的合約要註明這樣的都更同意就是無效的2.建議是請他把計算面積的公式寫清楚

並計算出面積多少當然他的保證條款也要寫出來3.至於案子會不會兜來兜去

基本上對你來說沒差

反正沒有人買單這個條件

也做不起來 參考資料 相對來說

掮客雖然形象不好

多少能夠促進交易進行

不像有些人無知還出來害人

這叫缺德
都更獎勵要達42%?除非你們那塊基地有一兩千坪以上否則很難住宅區停車獎勵可容易達20%加上建商所說的42%就超過60%容積移轉是建商買地來充數的還會和你們對分?我非常質疑你們分70%建商30%?大安區的精華地段才有可能這個條件公舘那邊應該沒有這麼好的條件如果真的是這種條件你們住戶三更半夜就要簽了竟然還有人嫌條件差??????
基本上主觀的認為70/30這比例在公館這邊應該沒有這行情除非他這個建案是要以豪宅的型式來賣也就是預估售價要很高要不然很難想像假如70/30分建商要賺甚麼假如是以豪宅型式來賣好了地主您可能要注意了之後要找補你是否有能力去負擔找補的費用~這就要3思了以上個人主觀建議給您參考
以本人目前正在辦的更案件為例

地點在大安區仁愛路二段某都更案(已提送事業計畫審查)：1.使用分區住3、住3-1

更新後售價住宅為85~90萬。

2.建商開的條件是基準容積68(地主)/32(建商)分

都更及停獎是五五對半分。

3.容積移轉部分是2(地主)/8(建商)分。

4.無租金或拆遷補償。

就以上的條件來看

建商的利潤我抓過其實不高

以你們公館的房價及區位條件來比較

絕對沒有比上面的基地條件好。

但以你說建商開出的條件

每項卻比上面好很多~~我不知你講的條件是不是真的

以公館的區位跟房價

建商開這出種條件不知是不是有毛病或者是拿公司的資本來開玩笑

相反的

如果你講的條件是真的

那你們住戶還不簽真的就是你們有毛病了

住戶也不要貪得無厭啦

該賺還是要給人家賺啦

更何況這種條件大概打著燈籠都找不到~~至於樓上有人講到案子會不會兜來兜去

我想你可以放心吧

這種條件兜出去絕對沒有建商肯接啦~~~
lulu

撇開複雜的法律規範和獎勵條例

僅就屋主受益部份來看

若未來分到的房產價值沒有現在房屋價值的 2 倍

建商的條件就不算對得起你們.我建議你這麼想 :1. 你現在的房子近 20坪

以都更屋的買賣價來看

市價約有 1600萬 !2. 你的土地有近11坪

在公館區這麼大的土地市價總有個 2~3000萬 !3. 若未來換得的坪數權狀約 41坪

未來行情應有 3000~3500萬.4. 平面車位的價錢一個應圶 200~350萬的行情.由上四個數值來看

你應換得的利益至少是 :1. 用現在房屋兩倍價計算

應得到 3200萬 (=1600 x 2 )2. 單用土地來計算市價應可賣 3000萬3. 興建期租金補貼應屬機會成本

不能計為收入4. 違章一坪貼10萬

假設有 20坪的違章可得到 200萬算來

建商提供換給你的新屋價值約 3000萬 250萬車位 200萬違章補貼 = 3450萬

有過 2 倍的門檻

應該可以答應

但若你們的地點真的很好

再爭取也不為過

因為建商絕對比你們個體戶賺得多.想想看 : 四樓的公寓若蓋成廿層樓

你們若一層換兩層

建商都還有10層可以轉賣

他們當然是獲益

但建商因付出專業並在興建期間投資大筆資金

也承擔大量風險和行政成本

當然沒有足夠賺頭他們不必幫你蓋新房子

但對地主而言

自己沒錢蓋房子

用別人的錢蓋

拿得少也只好認了

否則若你們的條件適用銀行